この記事を書いた人：広重(Hiroshige) | 最終確認日：2026-10-30
結論からお伝えすると、フラット35を外国籍の方が利用するには、「永住者」または「特別永住者」の資格が必要です。住宅金融支援機構の公式のご利用条件で、申し込める方が「日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方」と定められています。就労ビザ・配偶者ビザ・経営管理ビザなど、永住許可のない在留資格の方は、どの金融機関で申し込んでもフラット35は使えません。
本記事では、その条件を公式情報で確認したうえで、配偶者が日本人の場合にどうなるか、永住権がある方がフラット35と銀行ローンをどう選ぶか、永住権がない方の代わりの選択肢を、第三者の視点で整理します。
当サイトは特定の金融機関からの報酬の有無で評価順や推奨を変えません。事実に基づき、あなたにとっての向き・不向きを率直にお伝えします。永住権なしで組める銀行の全体像は永住権なしで組める住宅ローン完全ガイドをご覧ください。
結論:在留資格別にフラット35が使えるか
| あなたの在留資格 | フラット35 | 主な選択肢 |
|---|---|---|
| 日本国籍(帰化済みを含む) | 申し込める | フラット35・銀行ローンの両方 |
| 永住者 | 申し込める | フラット35・銀行ローンの両方 |
| 特別永住者 | 申し込める | フラット35・銀行ローンの両方(特別永住者の住宅ローン) |
| 配偶者ビザ(日本人の配偶者等・永住者の配偶者等) | 申し込めない | 永住権なし対応の銀行ローン(下記) |
| 就労ビザ(技術・人文知識・国際業務 など) | 申し込めない | 永住権なし対応の銀行ローン(技人国の方の住宅ローン) |
| 経営・管理ビザ | 申し込めない | 永住権なし対応の銀行ローン(経営管理ビザの方の住宅ローン) |
公式の注意事項には、「万一、永住者または特別永住者の資格がなかったことが判明した場合は、借入金を一括してご返済いただく」とも明記されています。申込時点で資格があることが前提の制度です。
読み進める前に、あなたの在留資格・年収で候補になる銀行を絞り込めます。
4問で、あなたが借りられる銀行を診断する →「連帯債務者や共有名義なら使える?」への答え
「本人は永住権がなくても、家族と一緒に借りれば使えるのでは」という疑問は多く寄せられます。結論は、永住権のない外国籍の方は、連帯債務者にも、住宅の共有者にもなれません。
住宅金融支援機構のよくある質問(Q&A番号308)では、永住許可を受けている方・特別永住者の方は申し込めること、また「連帯債務者となることや住宅を共有することもできます」と説明されています。住宅の共有についての質問(Q&A番号377)でも、「共有される方が外国人の場合は、永住許可を受けている方または特別永住者の方であることが必要です」とされています。つまり、一緒に借りる人・一緒に名義を持つ人にも、本人と同じ条件がかかります。
配偶者が日本人の場合
配偶者が日本国籍の方であれば、日本人の配偶者がご本人としてフラット35に申し込むことは、申込要件の上では可能です。ただし、永住権のない外国籍の配偶者は連帯債務者にも共有者にもなれないため、次の点に注意が必要です。
- 収入を合算できない:借入額の審査は、日本人の配偶者お一人の収入で行われます
- 住宅の名義を共有できない:外国籍の配偶者は住宅の名義人になれません
- 審査の可否は取扱金融機関による:最終的な判断は申し込む金融機関の審査によります
夫婦の収入を合わせて借りたい、外国籍の配偶者も名義を持ちたい、という場合は、配偶者ビザに対応した銀行ローンの方が現実的です。SBI新生銀行のように、日本人・永住者の配偶者の連帯保証を前提に外国籍の方本人が申し込める銀行もあります。
永住権がある方向け:フラット35の主な条件
永住者・特別永住者の方(および日本国籍の方)は、次の条件を満たせば利用を検討できます(公式・ご利用条件、2026年4月1日現在)。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年齢 | 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は満70歳以上も可) |
| 返済負担率 | すべての借入れの年間合計返済額が、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下 |
| 申込人数 | 連帯債務者を含めて2名まで |
| 資金使途 | ご本人またはご親族が住む住宅の建設・購入資金(投資用物件は不可) |
| 保証人 | 不要 |
| 団体信用生命保険 | 健康上の理由などで加入しない場合も利用可能 |
| 金利 | 全期間固定。取扱金融機関により異なる(2026年10月の最頻値:借入期間21〜35年・融資率9割以下で3.83%) |
フラット35には年収の下限がなく、返済負担率で判断される点が特徴です。
永住権がある方へ:フラット35と銀行ローンの選び方
永住権をお持ちの方は、一般的な日本人の申込者と同じ基準で選べます。違いは主に次の3点です。
| 比べる点 | フラット35 | 銀行ローン |
|---|---|---|
| 金利の型 | 全期間固定(完済まで返済額が変わらない) | 変動金利が中心(固定期間選択型もあり) |
| 金利の水準 | 変動金利より高い傾向 | 変動金利は低い傾向。ただし将来上がる可能性あり |
| 団信 | 加入しない選択も可能 | 原則加入が必要(健康状態の告知あり) |
選び方の目安は次のとおりです。
- 将来の金利上昇に備えたい・返済額を固定したい → フラット35
- 当面の金利の低さを優先したい・繰上返済の予定がある → 銀行ローン(変動金利)
- 健康上の理由で団信に入りにくい → 団信なしでも借りられるフラット35
2026年は長期金利の上昇でフラット35の金利も上がり、10月には現行制度で過去最高の水準になりました。変動金利との差は広がっていますが、変動金利も今後上がる可能性があります。「今の金利差」だけでなく「将来の返済額が変わる幅に耐えられるか」で選ぶのが基本です。各金融機関の最新の金利は在留資格別の比較表で確認できます。
永住権がない方の代替
永住許可がない外国籍の方はフラット35を使えませんが、永住権なしでも申し込める銀行ローンが複数あります。属性別の候補は次のとおりです(いずれも最終的な可否は各金融機関の審査によります)。
- 本人が単独で日本語を理解できる/メガバンクで組みたい → 三井住友銀行(単独申込可)
- 配偶者が日本人・永住者 → SBI新生銀行(配偶者の連帯保証)
- 年収1,000万円以上・英語で進めたい → PRESTIA(SMBC信託銀行)
- 年収300万円台 → 東京スター銀行
- 就労制限のない在留資格・自己資金2割 → イオン銀行(永住権なし)
- 全国・長期借入 → スルガ銀行
- 韓国系コミュニティ → SBJ銀行 / あすか信用組合
将来永住許可を申請する予定の方は、取得後にフラット35も選択肢に加わります。全体像と比較は永住権なしで組める住宅ローン完全ガイド、断られた後の進め方は救済ロードマップをご覧ください。
よくある質問(FAQ)
Q. 外国人でもフラット35を利用できますか?
A. 永住者または特別永住者の方は利用できます。住宅金融支援機構のご利用条件で、申し込める方が「日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方」と定められており、永住許可のない在留資格の方は利用できません。
Q. 配偶者ビザでもフラット35を使えますか?
A. 配偶者ビザの方ご本人は申し込めず、連帯債務者や住宅の共有者になることもできません。日本国籍の配偶者がご本人として単独で申し込むことは要件上可能ですが、外国籍の配偶者の収入は合算できず、住宅の名義も共有できません。
Q. 金融機関を変えれば、永住権なしでもフラット35を使えますか?
A. 使えません。フラット35の申込要件は住宅金融支援機構が定めているため、楽天銀行・ARUHI・地方銀行など、どの取扱金融機関で申し込んでも永住者または特別永住者の資格が必要です。楽天銀行の例は楽天銀行の住宅ローンと永住権で解説しています。
Q. 特別永住者はフラット35を使えますか?
A. 使えます。申込要件に「特別永住者の方」が明記されています。
この記事の情報源と更新方針
- 一次情報源:住宅金融支援機構 【フラット35】ご利用条件(2026年4月1日現在)/ よくある質問 Q&A番号308 / Q&A番号377 / 金利情報(2026年10月資金受取分)
- 情報の最終確認日:2026-10-30(公式のご利用条件・よくある質問を実査)
- 更新方針:年2回の定期見直し、条件・金利の変更時は随時。金利は毎月変動します
- 中立性:報酬の有無で評価順を変えません。事実誤認の指摘は問い合わせ窓口へ
- 本記事の情報は一般的な解説であり、実際の融資条件は取扱金融機関の審査結果によります
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